Inzwischen hat sich die Lage etwas beruhigt – es werden nach wie vor Wohnungen und Gewerbeeinheiten gebaut, verkauft und auch vermietet; und auch der Staat baut mit Förderprogrammen und Steuervorteilen in Einzelfällen weiterhin kräftig mit.

 

Bei vermieteten Baudenkmälern beispielsweise können Aufwendungen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung derselben und ihrer sinnvollen Nutzung erforderlich sind, wie bisher großzügig von der Steuer abgesetzt werden. Acht Jahre lang können jeweils neun Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent der Kosten zur Minderung des steuerpflichtigen Einkommens angesetzt werden. Gleiches gilt auch für die Herstellungskosten bei Modernisierungs- und Instandsetzungs-Maßnahmen an Gebäuden in Sanierungs- und städtebaulichen Entwicklungsgebieten.

 

Die eigentlichen Gebäude-Anschaffungskosten können jedoch leider nur mit zwei bzw. 2,5 Prozent (Bau- jahr vor 1925) abgeschrieben werden. Selbstverständlich müssen die jeweiligen Baumaßnahmen mit dem Denkmalschutz abgestimmt werden.

 

Wer gerne selbst in einem denkmalgeschützten Altbau wohnt, kann auch als Selbstnutzer die Steuerbehörde an den Baukosten für den Erhalt der Denkmal-Substanz beteiligen. Zehn Jahre lang sind jeweils neun Prozent der Aufwendungen steuerlich absetzbar.

 

Allerdings lässt sich auch mit einem herkömmlichen Vermietungsobjekt Geld verdienen und zugleich eine Steuerersparnis realisieren – auch nach dem Wegfall der degressiven AfA. Denn angesichts des andauernd niedrigen Zinsniveaus und der – je nach Region und Lage – moderaten Immobilien-Preise liegen die Mietrenditen derzeit häufig über den Zinsaufwendungen für den Kapitaldienst.

 

Aufgrund der AfA von regelmäßig zwei Prozent und der Absetzbarkeit von Erhaltungs-Aufwendungen bleibt das steuerliche Ergebnis meist negativ; der entstehende Werbungskosten-Überschuss kann mit anderen Einkünften verrechnet werden und mindert so die persönliche Steuerschuld.

 

Anders als in der Vergangenheit müssen Investoren allerdings damit rechnen, dass die zunächst steuermindernd vorgenommene AfA spätestens beim Verkauf der Immobilie nachversteuert werden muss. Denn die Spekulationsfrist von derzeit noch 10 Jahren für Immobilien dürfte spätestens ab 2008 der Vergangenheit angehören. In Zukunft dürfte also die Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und den um die AfA geminderten, ursprünglichen Anschaffungskosten zu versteuern sein – nur steht noch nicht fest, in welcher Höhe.

 

Seit 01.01.2006 besteht für private Hausbesitzer sowie für Mieter die Möglichkeit, 20 Prozent des Lohnanteils einer Handwerker-Rechnung direkt von ihrer Steuerschuld abzuziehen. So kann die Steuerlast pro Jahr bis zu max. 600 Euro gesenkt werden. Voraussetzung dafür ist eine Rechnung mit separat ausgewiesenem Lohnkosten-Anteil sowie die Begleichung dieser Rechnung per Überweisung, in jedem Fall aber unbar.

 

Autor: B. Schraml